In Deutschland wechseln jedes Jahr erhebliche Vermögenswerte durch Erbschaften die Besitzer, ein bedeutender Anteil davon in Form von Immobilien. Der Besitz eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ist für viele eine der wertvollsten Hinterlassenschaften. Doch häufig wissen Erben nicht, dass Immobilien mit einer hohen Steuerlast verbunden sein können. Die Erbschaftssteuer ist hier ein entscheidendes Thema. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte, die Erben von Immobilien beachten müssen.
Was ist die Erbschaftssteuer?
Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer, die erhoben wird, wenn Vermögenswerte nach dem Tod einer Person auf die Erben übergehen. Dabei unterliegen nicht nur Bargeld und Wertpapiere, sondern auch Immobilien dieser Steuerpflicht. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser, dem Wert des vererbten Vermögens und den geltenden Steuerfreibeträgen.
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
Einer der wichtigsten Begriffe im Zusammenhang mit der Erbschaftssteuer ist der „Freibetrag“. Dieser Betrag definiert, wie viel Vermögen steuerfrei bleibt. Die Höhe des Freibetrags ist abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erben:
- • Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- • Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- • Enkelkinder: 200.000 Euro (wenn deren Eltern bereits verstorben sind)
- • Andere Erben (z.B. Geschwister, Nichten, Neffen): 20.000 Euro
Diese Freibeträge sind entscheidend, da sie bestimmen, ab welchem Vermögenswert eine Steuerpflicht eintritt. Für Immobilienerben bedeutet das: Je höher der Wert der geerbten Immobilie, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass Steuern fällig werden.
Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien wird auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie berechnet. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass das Finanzamt oft standardisierte Bewertungsverfahren anwendet, die nicht immer den realistischen Marktwert widerspiegeln. Diese Verfahren berücksichtigen unter anderem:
- • Bodenrichtwert: Der Wert des Grundstücks in Abhängigkeit von der Lage
- • Bauweise und Alter des Gebäudes: Ältere Gebäude oder Gebäude mit Modernisierungsbedarf können niedriger bewertet werden
- • Mietspiegel: Wenn die Immobilie vermietet ist, wird der mögliche Mietwert berücksichtigt, um den Verkehrswert zu ermitteln
Beispielrechnung zur Verdeutlichung
Nehmen wir an, ein Erblasser hinterlässt seinem Kind eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleibt ein steuerpflichtiger Wert von 400.000 Euro. Je nach Steuerklasse und Höhe des zu versteuernden Betrags wird die Steuer dann berechnet, die zwischen 7 % und 30 % betragen kann.
Steuersätze in den verschiedenen Steuerklassen
Die Erbschaftssteuer in Deutschland ist progressiv, was bedeutet, dass der Steuersatz mit zunehmendem steuerpflichtigen Erbe steigt. Dabei gibt es drei Steuerklassen:
- • Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel – Steuersatz: 7 % bis 30 %
- • Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern – Steuersatz: 15 % bis 43 %
- • Steuerklasse III: Alle übrigen Erben – Steuersatz: 30 % bis 50 %
Spezielle Herausforderungen bei Immobilienerbschaften
Das Erben einer Immobilie bringt einige spezifische Herausforderungen mit sich. Immobilien sind in der Regel schwerer zu liquidieren als andere Vermögenswerte wie Bargeld oder Aktien. Daher kann es für Erben problematisch sein, die Steuerlast zu begleichen, vor allem, wenn keine ausreichenden liquiden Mittel vorhanden sind.
Möglichkeiten zur Steuerbegleichung
Falls ein Erbe nicht genügend Bargeld hat, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen, gibt es mehrere Optionen:
- Teilverkauf der Immobilie: Ein Teil der Immobilie kann veräußert werden, um die Steuer zu bezahlen. Dies ist jedoch meist nur bei größeren Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern möglich.
- Vermietung: Die Immobilie kann vermietet werden, um laufende Einnahmen zu generieren, die zur Steuerzahlung verwendet werden.
- Stundung der Erbschaftssteuer: Unter bestimmten Umständen gewährt das Finanzamt eine Stundung der Steuer, insbesondere wenn es unzumutbar wäre, die Immobilie zu verkaufen
Strategien zur Senkung der Erbschaftssteuerlast
Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Steuerlast bei einer Immobilienerbschaft zu senken:
- • Schenkung zu Lebzeiten: Eine beliebte Strategie ist es, Immobilien zu Lebzeiten zu verschenken. Die Freibeträge können alle zehn Jahre genutzt werden, wodurch eine stufenweise Übertragung des Vermögens steuerlich vorteilhaft ist
- • Nießbrauchsrecht: Ein Erblasser kann einer Immobilie einen Nießbrauch vorbehalten. Das bedeutet, dass der Beschenkte zwar Eigentümer wird, der Erblasser jedoch weiterhin die Immobilie nutzen darf. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, was die Steuerlast senken kann
- • Gegenwertgutachten: In Fällen, in denen das Finanzamt den Verkehrswert zu hoch ansetzt, kann ein Gegenwertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen helfen, den Wert der Immobilie und damit die Steuer zu senken
Spezielle Steuerbefreiungen bei der Selbstnutzung
Unter bestimmten Bedingungen kann eine Immobilie komplett steuerfrei vererbt werden. Diese Regelung gilt, wenn der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner die Immobilie selbst bewohnt und dies für mindestens zehn Jahre fortführt. Ähnlich profitieren Kinder von einer Steuerbefreiung, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Für darüber hinausgehende Wohnfläche wird jedoch Erbschaftssteuer fällig.
Was passiert in einer Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn eine Immobilie von mehreren Erben gemeinsam geerbt wird. Das deutsche Recht betrachtet die Erbengemeinschaft als eine „Zwangsgemeinschaft“, in der alle Mitglieder gleichberechtigt sind. Die Verwaltung der Immobilie und jede Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung muss gemeinsam getroffen werden. Hier lauern Konfliktpotenziale, vor allem wenn sich die Erben uneinig sind.
Die Teilungsversteigerung als letzter Ausweg
Wenn keine Einigung erzielt werden kann, hat jeder Miterbe das Recht, die sogenannte Teilungsversteigerung zu beantragen. In diesem Verfahren wird die Immobilie zwangsweise versteigert, oft zu einem deutlich niedrigeren Preis als bei einem regulären Verkauf. Deshalb ist es ratsam, frühzeitig eine gütliche Lösung zu suchen und notfalls einen Mediator oder einen fachkundigen Immobilienmakler einzuschalten.
Expertenrat einholen – Warum das wichtig ist
Die Komplexität der Erbschaftssteuer und die vielfältigen rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Fragen rund um Immobilienerbschaften machen eine fundierte Beratung unerlässlich. Experten wie Immobilienmakler, Steuerberater und Anwälte können Erben helfen, die beste Strategie für die Erbimmobilie zu finden. Rayak Immobilien in Düsseldorf beispielsweise unterstützt Erbengemeinschaften dabei, den Wert der Immobilie zu ermitteln, die besten Vermarktungsstrategien zu entwickeln und den Verkaufsprozess professionell zu begleiten.
